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万科销售进入下降通道？

率先降价促销的万科(000002.SZ)没能抵御住行业的整体下滑压力。

7月7日，降价激发销售量增加并持续几个月后，6月份万科销售面积和销售金额出炉——两个指标同比分别下降38.0%和22.8%，较5月的同比增长减少至-5.5%和13.4%。

业内人士质疑，如果紧缩政策下半年持续，则万科销售下滑可能得以维持，其业绩增长将放缓。实际上，“上半年乃至全年业绩增长低于预期已可确定，但万科的经营情况依然好于同行业企业。”多位券商研究员一致强调，“其全年业绩基本不可能低于去年”。

截至记者发稿，上述说法没能等到万科方面的回应。

销售进程低于预期

“万科6月份销售同比大幅下降，主要是6月推盘较少和去年基数较大。”国海证券研究员赵铎指出，去年5、6月，万科销售面积分别为61.7万平方米和72.2万平方米，累计销售金额47.1亿元和56.6亿元，连创阶段性新高，直接导致今年同比基数较大。今年5月，万科销售面积58.3万平方米，销售金额53.4亿元；6月则为44.8万平方米和43.7亿元。渤海证券分析师周户则透露，“万科6月推盘不多，主要为老盘的后期销售，而新推楼盘也集中在6月15日以后，间接影响了当月销售情况”。

因此，“近两月销售情况的不乐观只是短期波动，不至于形成长期趋势，不会对万科今年业绩造成严重拖累，公司上半年业绩还会保持增长”。

不过，赵铎也坦言，6月销售数据预示，“万科不再是抗风险的”。因持续下降，万科今年上半年的销售进程已低于预期。此前市场普遍预计万科2007年销售面积将达650万平方米以上，而今年1-6月，公司累计销售面积265.8万平方米，虽然比去年同期增长15.0%，但仅完成预期面积的41%。

“如果沿用下半年房地产销售高于上半年的惯例，万科今年的销售面积约600万平方米，只与去年的613.7万平方米基本持平”，赵铎预计。

周户也认为，“随着上半年负面信息的集中释放，8月份可能成为房地产销售的拐点，成交量将回升。”但要达到预期的650万平方米显然有难度。

值得注意的是，尽管销售面积下滑，但前6个月241.3亿元的销售金额同比却增加66.6亿元，同比增长38.1%，高于同期销售面积15%的增幅。说明万科的销售均价同比仍有相当增长，而其6月9700余元/平方米的均价，在行业内“还是不错的”。

销售进入下降通道？

与券商研究员“短期波动”的乐观不同的是，有业内人士对万科的销售情况表示担忧：从上半年的销售数据可以看出，单月同比增幅有明显的先增后降趋势。

数据显示，今年1月，万科实现销售面积和金额同比增长11.65%和11.72%；2月份同比增幅拉大到51.94%和70.65%；3月份同比增幅达最大值的147.1%和227.5%。从4月开始，上述同比增幅下滑到39.3%和73.5%；5月首现负增长，销售面积同比增长-5.5%，销售金额增幅也降为13.4%；6月份，两者同比大幅减少38.0%和22.8%。

销售面积和金额月份累计的同比增幅也呈现明显递减趋势。今年前3个月，万科累计销售面积114.5万平方米，销售金额101.0亿元，分别比去年同期增长82.9%和119.1%；前5个月累计同比增幅降为39.1%和67.3%；前6个月累计同比增幅则已缩短至15.0%和38.1%。

如果下半年房地产的内外部环境无法得到改善，则根据以上降低趋势，7、8月，若单月同比降幅维持在6月份水平，那么前7个月和前8个月的累计增幅可能变为零，甚至出现负增长。

“最快在7、8月份，万科在上半年比去年同期增加的66.6亿元销售金额可能被消耗掉。”该人士分析，若市场继续保持观望，十一长假后的销售旺季未能如期到来，则“万科全年业绩将走向‘预减’之列”。

值得注意的是，万科经营数据显示，今年上半年其新增项目已达19个，共需支付地价约71亿元。虽然万科拿地成本已由前5月的平均楼面地价2088元/平方米，降至6月份的1835元/平方米，但庞大的土地储备，还是给万科的资金链带来不小压力。

赵铎测算，万科2008年资金缺口约150亿元。若扣除上半年新增的66亿元销售收入，及5月22日获批发行的不超过59亿元公司债，已被用于补充流动资金的40亿元，“下半年万科资金缺口在50亿元左右”。“这一块资金压力能否化解，将取决于下半年万科地产的销售情况”。

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